必ず押さえておきたい不動産売却の基礎情報
中川区・熱田区を中心に不動産売却・土地活用を手がける「不動産の服部」は、不動産売却のプロ。こちらのページでは、不動産売却の種類、売却の流れ、不動産売却時によくお客様から聞かれるご質問について、ご紹介しています。
売却の流れ
所有する戸建てやマンション、アパートなどを売却する方法は大きく分けて2種類あり、売却方法によって流れは異なります。まずは売却の種類を知ってから、それぞれの流れについて押さえておきましょう。
売却の方法
売却の方法には、大きく分けて「不動産仲介（売却）」「不動産買取」があります。また、「仲介後買取保証」を行う会社もあります。
不動産仲介（売却）
不動産会社に不動産の売却を依頼し、購入希望者を見つけてもらう方法です。不動産会社が、売り主に代わって販売活動を行い、仲介役として条件面の交渉を行い、成約まで結びつけます。
| メリット | デメリット |
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不動産買取
不動産会社に買い取ってもらう方法です。不動産会社へ直接売却するので、契約成立までに短期間でスムーズに進行します。
| メリット | デメリット |
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仲介後買取保証
一定期間、不動産仲介として売り出し、期間内に売却できなかった場合に、不動産会社に買取をしてもらう方法です。売れなかった場合の不安を回避でき、現金化のスケジュールのめどがつく、仲介と買取のメリットを取った方法です。
不動産仲介（売却）の流れ
- 【1】相談
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まずは、売却を検討していることを、不動産会社に相談してみましょう。プロならではの意見やアドバイスがもらえ、売却活動がスムーズにいく可能性が高まります。相談の際には、不動産購入時の書類があれば持参し、不動産の所在地や築年数、平米数などの情報について伝えましょう。
当社はご相談いただいたからといって、仲介売却の契約を無理に迫ることは決していたしません。どうぞご安心して、お気軽にご相談ください。
- 【2】不動産査定
- 一般的に、不動産会社は無料で査定を行います。査定には、「机上査定」「現地確認査定」「物件訪問査定」の3つがあり、お客様のご希望に合わせて査定します。ただし、最終的な売り出し価格を決めるには「物件訪問査定」が必要です。
»不動産査定の種類
- 【3】不動産会社選び
- 賃貸物件専門の不動産会社もあれば、土地活用を得意とする不動産会社もあり、不動産会社と一口に言っても千差万別です。ですから、仲介売却を得意とする実績豊富な不動産会社を選びましょう。
»不動産会社選びのコツ
- 【4】売却価格決定・媒介契約締結
- 売り主と不動産会社で、媒介契約を結びます。この契約なしに、不動産会社は売却活動などの不動産売却業務を行えません。なお、媒介契約には、3種類があります。
»媒介契約の種類
- 【5】売却活動
- 媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動スタートです。主に、不動産ポータルサイトへの登録、新聞折り込み・宅配広告の配布、近隣住民への営業、現地看板の設置、レインズへの登録などを行います。ただし、「ご近所に家を売ることを知られたくない」という場合には、広告活動を控えることも可能です。
- 【6】購入希望者の内覧
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購入希望者から「実際に物件を見たい」という要望があれば、内覧を行います。購入希望者に好印象を持ってもらうために、以下のポイントを押さえて内覧の準備をしておきましょう。
- 照明をすべてつけておき、明るいイメージを持ってもらう
- 靴はすべて靴箱にしまっておき、玄関を広く見せる
- できるだけ物は収納スペースにしまって、室内をすっきり見せる
なお、販売活動を開始して数ヶ月が経っても反響がない場合、売出価格の見直しが必要になります。市場からかけ離れた高額な売り出し価格を設定してしまうと、こうした事態が起こってしまう可能性が高くなりますので注意が必要です。
- 【7】売買契約
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購入希望者と売買条件に関する交渉を行い、相互の条件のすり合わせをします。具体的には以下の点について話し合います。
- 契約時の手付金額
- 契約希望日
- 引き渡し希望日
- 敷地内や建物内の残存物について
- 瑕疵担保責任の発生期間 など
- 【8】引き渡し準備
- 一般的に、不動産売買契約締結の2～3ヶ月後に物件のお引き渡し（決済）が行われます。それまでに、売買条件に従って、引っ越しや修繕、解体、測量などを行いましょう。また引き渡し後の所有者移転手続きを問題なく進められるように、必要な書類の準備を進めます。
- 【9】代金受領・お引き渡し
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お引渡しの際には、主に以下の手続きが行われます。
- 残代金の授受
- 不動産の所有権の移転登記
- 固定資産税、管理費・修繕積立金などの精算
- 電気、ガス、水道などのインフラや水回り設備、住宅設備の取り扱いなどの確認・説明
不動産買取の流れ
- 【1】相談・問い合わせ
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まずは、不動産買取を検討していることを、不動産会社に相談してみましょう。プロならではの意見やアドバイスがもらえ、疑問点を解消することもできます。相談の際には、不動産購入時の書類があれば持参し、不動産の所在地や築年数、平米数などの情報について伝えましょう。
当社はご相談いただいたからといって売買契約を無理に迫ることは決していたしません。どうぞご安心して、お気軽にご相談ください。
- 【2】不動産査定
- 無料で査定を行います。物件に直接お伺いし、外観や内部を詳しく調査した上で、査定額をご提示します。
- 【3】買取価格決定・売買契約締結
- ご提示した価格に納得できたら、売買契約を締結します。物件によっては、売買契約締結まで2～3営業日で完了することもあります。
- 【4】引き渡し準備
- 物件のお引き渡し日までに、売買条件に従って、引っ越しや修繕、解体、測量などを行いましょう。また引き渡し後の所有者移転手続きを問題なく進められるように、必要な書類の準備を進めます。
- 【5】代金受領・お引き渡し
-
お引渡しの際には、主に以下の手続きが行われます。
- 売却金額の授受
- 不動産の所有権の移転登記
- 固定資産税、管理費・修繕積立金などの精算 など
よくあるご質問
相談・査定について
- Q不動産の査定を行うのに、何か準備する必要はありますか？
- A
査定を依頼する際には、以下のものをご用意いただけますと、スムーズです。ご用意いただける範囲で結構ですので、ご協力お願いいたします。
- 土地や建物の登記簿謄本
- 公図
- 測量図
- 建物の図面
- 登記済権利書または登記識別情報
- Q査定には何日ぐらいかかりますか？
- Aご依頼後速やかに当社担当者よりご連絡を差し上げます。土地のみの場合、査定まで３営業日程度で回答いたします。建物の場合、その際に、「机上査定」であれば３営業日以内、「訪問査定」であればお客様のご都合に合わせ現地調査を行っった上で査定額をご提示します。査定まで７営業日程度で回答いたします。
- Q査定時には必ず物件を見せなければいけませんか？
- Aいいえ、物件情報をもとにおおよその査定をする「机上査定」が可能です。「まだ売却すると決めていないけれど、資産価値を知りたい」というお客様も、お気軽にご相談ください。ただし、正確な査定額を知るには「訪問査定」が必要です。
- Q机上査定と、物件訪問査定では、査定額が大きく変わることはありますか？
- Aはい、実際の物件の状態によって査定額は大幅に変わることがあります。価格が上がる場合もありますので、一度物件訪問査定をされることをおすすめします。
- Q査定価格で売却しなければいけませんか？
- Aいいえ、決してそのようなことはありません。当社が算出する査定価格は、市場動向を加味した上で、売却開始から３ヶ月で販売できる価格としております。査定額を参考に、売り出し価格をご相談の上決定します。ただし、査定額とあまりにかけ離れた高い価格で売りに出した場合、売却までに時間がかかってしまうことがありますので、ご注意ください。なお、買取の場合は、査定額での取引となります。
- Q複数の会社に査定を依頼してもいいですか？
- Aはい、もちろんです。不動産会社によって査定金額に差が出ることもありますので、様々な会社の査定額や意見を聞くといいでしょう。ただし、「査定額＝売却金額」とはならず、高い査定額を提示する会社が、必ずしもその価格で売ってくれるとはかぎりませんので、ご注意ください。
売却について
- Q住み続けながら売却活動することはできますか？
- Aはい、もちろん可能です。多くの売り主様が、住みながら売却活動を進められています。ただし、購入希望が内見を希望される場合には、ご協力をお願いいたします。
- Q売却することを誰にも知られたくないのですが、秘密は守られますか？
- Aご相談内容の秘密は厳守します。また、ご近所に知られないように売却活動を進めることも可能です。多くの方の目に触れるようなチラシや広告、ポスティングなどは行わず、DMや電話など個別営業によって売却を進めてまいります。
- Qマンションも売却できますか？
- Aはい、承ります。マンションの売買実績も多数ありますので、お気軽にご相談ください。一棟の売却も承っております。
- Q店舗など事業用物件も売却できますか？
- Aはい、承ります。倉庫や工場などの売買実績も多数ありますので、お気軽にご相談ください。
- Q家の買い替えを検討しています。買い替え先の家が決まっていないのに、家が売れてしまったらどうしたらいいですか？
- A家の買い替えでは、売却と購入のタイミングを合わせることが重要です。当社にご相談いただければ、販売活動の時期を調整したり買い主様と交渉したりして、うまくタイミングを合わせることができます。お気軽にご相談ください。
- Qローン残債が多いと、買い替えはできませんか？
- Aいいえ。買い替え先の物件価格やご年収、勤務先、自己資金などによって異なりますが、上手に資金計画を立てれば、住み替え住宅ローンやつなぎ融資を利用できます。
- Q売却するためにどんな販売活動を行ってくれますか？
- A当社では、販売開始から３ヶ月以内で売り切ることができるよう、積極的な販売活動を行っています。折り込みチラシや住宅情報誌、新聞、ホームページなどメディアへの掲載から、電話、DMなどの個別営業まで様々な営業活動によって、できるだけ早くご購入希望者を見つけるように努めていますので、安心してお任せください。
- Q3ヶ月以内で売却できなかった場合はどうなりますか？
- A当社では、販売開始から３ヶ月以内を目標に売却に努めますが、万が一その期間内に売却できなかった場合に、買取をさせていただくことも可能です。
- Q同時に複数の不動産会社に依頼してもいいですか？
- A契約形態によって、複数の不動産会社に依頼できるか、一社のみに限られるかは分かれます。「一般媒介契約」の場合は、複数の会社に依頼できますが、「専属選任媒介契約」「専任媒介契約」の場合は、一社のみに限られます。
- Q他社で専属選任媒介契約を結んでいるのですが、相談だけでもできますか？
- Aはい。当社では、他社で媒介契約を締結されたお客様からのご相談も承っています。しっかりとお話をお伺いし、現状の取引の妥当性などについてアドバイスを差し上げます。
- Q売り値を途中で変更することは可能ですか？
- Aはい、可能です。むしろ買い手の反響を見て積極的に変更すべきと考えます。売り出し間もない時期は査定額より高めに売り出し、反響を見て下げる、また、万が一数ヶ月経っても反応が芳しくない場合には、売り出し価格を変更することができ、当社からも売却に向けてご提案を差し上げます。売り主様と当社担当者とご相談のうえ調整させていただきます。
- Q売却した年の固定資産税はどうなりますか？
- A固定資産税は、1月1日現在の所有者に対して課税されるため、売却後に納税通知書が届く場合があります。引き渡し日を基準として日割り計算し、物件の売買時にご購入者から税金相当額をいただくことになります。
不動産買取について
- Q急いで売りたい場合はどうすればいいですか？
- A急いで売却したい場合には、不動産買取をおすすめします。不動産買取は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。この場合、販売活動が必要なく、すぐに現金化できます。
- Q仲介売却と比べてなぜ売却価格が下がってしまうのですか？
- A買い主様から買い取った物件は、不動産会社がリフォームやクリーニングを行って売却したり、賃貸に出したりします。買取時の登記費用や税金、また、その後リフォームやクリーニングの費用が発生したり、売却活動のコストがかかったりするため、買取時の価格は仲介売却に比べて下がってしまうのです。※当社では、現在マンションの買取強化中です！お気軽にご相談くださいませ。
- Q手数料はかかりますか？
- Aいいえ、不動産買取には手数料は発生しません。